Sub Soalan

1. Apakah usaha Kerajaan Negeri untuk menarik lebih banyak pemaju swasta untuk melaksanakan projek - projek pembangunan memandangkan aturan wajib pembangunan serta capital contribution yang dikenakan ke atas pemaju sentiasa berubah dan tidak konsisten ?

   Pengenalan

   Capital contribution atau caj pemajuan didefinisikan sebagai jumlah bayaran yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan melalui Seksyen 32, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) kepada pemilik tanah kerana kelulusan perancangan yang menaikkan nilai tanahnya berbanding nilai tanah sebelum kebenaran merancang.

   Terdapat 3 jenis perubahan yang boleh dikenakan caj pemajuan, di mana perubahan ini dapat menaikkan nilai tanah seperti di bawah:i. Perubahan penggunaan tanah

   • Perubahan ketumpatan atau kepadatan (density)
   • Perubahan luas lantai (plot ratio)

   Caj pemajuan di kenakan dengan mengikut peruntukkan undang-undang seperti di bawah:-

   1. Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 (Akta 172)
      • Bahagian V Caj Pemajuan
      • Seksyen 32 (1) – (3)  Seksyen 34 (1)
   2. Tatacara perlaksanaan caj pemajuan diperjelaskan dalam kaedahkaedah Caj Pemajuan 2010 dalam Warta Kerajaan Negeri Selangor pada 25/11/2010. Manakala perlaksanaan caj pemajuan adalah bergantung kepada Pihak Berkuasa Tempatan selepas dari keluar warta contohnya Majlis Perbandaran Klang (MPK) melaksanakan caj pemajuan bermula 1/4/2011

   Penentuan kadar caj pemajuan

   Peratusan yang dikenakan adalah berbeza bagi setiap kawasan iaitu 20% bagi kawasan Majlis Daerah dan 30% bagi Majlis Bandaraya dan Majlis Perbandaran. Amaun caj pemajuan adalah muktamad dan tidak boleh tertakluk kepada rayuan atau kajian semula dalam mana-mana mahkamah menurut Seksyen 33(2) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172). Manakala cara pengiraan caj pemajuan adalah seperti berikut :-

   • Perubahan Penggunaan Tanah

   Perkara	Majlis Bandaraya/ Majlis Perbandaran	Majlis Daerah
   Nilai tanah berdasarkan penggunaan dalam hakmilik	RM w	RM w
   Nilai tanah berdasarkan cadangan pemajuan dalam Rancangan Tempatan (RT)	RM x	RM x
   Kenaikan nilai tanah	RM x – RM w = RM y	RM x – RM w = RM y
   Amaun caj pemajuan yang perlu dibayar a)  Secara sekaligus b)  Secara ansuran	a)  30% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*	a)  20% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*

   • Perubahan ketumpatan (density)

   Perkara	Majlis Bandaraya/ Majlis Perbandaran	Majlis Daerah
   Nilai tanah berdasarkan ketumpatan cadangan pemajuan yang dibenarkan dalam Rancangan Tempatan (RT) terdahulu	RM w	RM w
   Nilai     tanah   berdasarkan ketumpatan     cadangan pemajuan        yang             dibenarkan dalam Rancangan Tempatan (RT) baru	RM x	RM x
   Kenaikan nilai tanah	RM x – RM w = RM y	RM x – RM w = RM y
   Amaun caj pemajuan yang perlu dibayar a)  Secara sekaligus b)  Secara ansuran	a)  30% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*	a)  20% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*

   • Perubahan Luas Lantai (plot ratio)

   Perkara	Majlis Bandaraya/ Majlis Perbandaran	Majlis Daerah
   Nilai tanah berdasarkan luas lantai cadangan pemajuan yang dibenarkan dalam Rancangan Tempatan (RT) terdahulu	RM w	RM w
   Nilai tanah berdasarkan luas lantai cadangan pemajuan yang dibenarkan dalam Rancangan Tempatan (RT) baru	RM x	RM x
   Kenaikan nilai tanah	RM x – RM w = RM y	RM x – RM w = RM y
   Amaun caj pemajuan yang perlu dibayar a)  Secara sekaligus b)  Secara ansuran	a)  30% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*	a)  20% x RM y = RM z b)  RM z + bunga*

   Kaedah-kaedah Penilaian yang biasa digunakan bagi maksud caj pemajuan adalah :-

   • Kaedah Perbandingan Terus (comparison method)

   Digunakan dalam menentukan nilai tanah di mana asasnya adalah untuk mencari persamaan atau sebaliknya melalui analisa urusniaga hartanah serupa/sebanding.

   • Kaedah Nilai Baki (Residual method)

   Nilai Pembangunan Kasar (GDV)

   (-)       Kos Pembangunan Kasar (GDC)

   (=)      Nilai Tanah

   Kepentingan caj pemajuan kepada PBT :-

   • Kutipan caj pemajuan boleh menjadi satu sumber kewangan (hasil) kepada PBT selain dari cukai-cukai yang boleh dipunggut.
   • Boleh menjadikan Rancangan Tempatan (RT) sebagai alat kawalan penting dalam mempengaruhi nilai tanah selain mengawal dan mencorakkan pembangunan sesuatu kawasan.
   • Merupakan satu sumber yang dapat dilaburkan semula bagi faedah masyarakat.
   • Digunakan oleh PBT untuk memajukan pembangunan Bandar dan kerja penyenggaraan kemudahan awam.

   Merujuk kepada jadual pengiraan di atas caj pemajuan yang dikenakan adalah konsisten cuma kadar peratusan yang dikenakan berbeza mengikut Majlis Bandaraya, Majlis Perbandaran dan Majlis Daerah, ini kerana tekanan pembangunan adalah berbeza mengikut kawasan dan setiap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mempunyai tanggungjawab untuk penyenggaraan kawasan masing-masing mengikut keperluan dan permintaan penduduk. Ini dapat disimpulkan bahawa kawasan yang mempunyai tekanan pembangunan yang tinggi seperti di Lembah Klang dikenakan pada kadar 30% dan kawasan sebaliknya seperti di luar Lembah Klang dikenakan pada kadar 20%.